Ripartizione spese per la messa in sicurezza dei balconi condominiali dai quali cadano calcinacci o altro materiale che possa procurare danni a terzi. 

Un nostro lettore ci chiede cosa si rischia in caso di balcone pericolante. Il palazzo dove vive necessiterebbe di una integrale manutenzione strutturale, ma l’assemblea non riesce a mettersi d’accordo e ogni volta i lavori vengono rinviati. Nel frattempo, ci sono alcuni balconi in condizioni di degrado dai quali minacciano di cadere pezzi di materiale edile come calcinacci e lastre dei frontalini. I vigili del fuoco hanno fatto un sopralluogo per verificare eventuali pericoli per l’incolumità pubblica, parlando a tal fine con l’amministratore. 

Il nostro lettore si interroga così sulle possibili responsabilità in capo al singolo condomino qualora i danni procurati a terzi possano dipendere proprio dalla sua proprietà e, in particolare, dal balcone aggettante di sua pertinenza, prospiciente al proprio appartamento.

In questo breve articolo, prendendo peraltro spunto da una recente sentenza della Corte di Appello di Genova [1] che ha deciso, nell’ambito di un condominio, sull’imputazione della spesa di una “mantovana” proprio per frenare la caduta di materiale pericoloso, ci occuperemo di spiegare cosa si rischia per un balcone pericolante. Ma procediamo con ordine. 

Parliamo di balconi aggettanti, quelli cioè che, sospesi in aria, si affacciano al di là della linea perpendicolare data dalla facciata dell’edificio condominiale. Essi costituiscono un prolungamento dell’appartamento e, proprio per ciò, sono di proprietà privata e, più in particolare, del condomino cui il balcone inerisce. Dunque, tutte le spese di manutenzione gravano sul relativo titolare che se ne dovrà fare carico. 

Fanno eccezione solo le spese per il ripristino degli elementi decorativi ed architettonici del balcone, quelli cioè che contribuiscono a migliorare l’aspetto estetico del condominio, come i mosaici e tutte le rifiniture, i fregi, le fioriere, eventuali statue, stucchi, ecc. La proprietà di questi ultimi è condominiale e, pertanto, la spesa per il ripristino e la manutenzione va ripartita su tutti i condomini, anche su quelli che non posseggono balcone. La ragione è semplice: tali elementi rafforzano l’estetica del palazzo, incrementandone il valore complessivo e quello di ogni singolo appartamento.

La regola generale per qualsiasi tipo di danno procurato da cose (ossia oggetti inanimati) vuole che a pagarne le conseguenze sia il relativo proprietario. Lo impone l’articolo 2051 del Codice civile, che istituisce in proposito una «responsabilità oggettiva», ossia una responsabilità che scatta in automatico a prescindere dalla volontà o dalla colpa del titolare del bene.

Le regole che abbiamo appena dettato in materia di competenza sulle spese di manutenzione ci servono a stabilire anche la responsabilità per i danni causati dal balcone pericolante. Possiamo, infatti, così affermare che: 

In buona sostanza, quando il materiale distaccato rientra nelle sezioni del balcone di proprietà del condomino, è quest’ultimo l’unico responsabile per l’omessa manutenzione e, quindi, tenuto a risarcire eventuali soggetti danneggiati (si pensi a un passante sulla cui testa cada una tegola o all’auto parcheggiata proprio in corrispondenza di un balcone dal quale sia caduta una parte di intonaco). Quando invece si tratta di parti del balcone di proprietà condominiale, spetterà all’intero condominio dividere la spesa per eventuali infortuni o altri danni arrecati a terzi. 

È abbastanza frequente che a causa di distacchi di intonaci dai balconi di proprietà dei singoli condomini, venga ordinato al condominio di installare le cosiddette mantovane, strutture mobili poste a protezione dei suddetti balconi e a tutela dell’incolumità pubblica e privata. In questi casi, ci si pone il problema su come addebitare le spese sostenute dal condominio. 

Sul punto, si è soffermata la Corte di Appello di Genova [1]. Secondo i giudici di secondo grado, la spesa non è di tipo condominiale. Essa quindi va sostenuta unicamente dal condomino proprietario del balcone pericolante. È questi infatti, come abbiamo visto sopra, l’unico responsabile per i danni causati a terzi.  

Non importa se l’installazione della mantovana è stata disposta anche per diversi balconi dello stesso palazzo che presentano problemi di distacco di intonaci. 

Quando la mantovana viene installata a protezione del balcone aggettante di proprietà esclusiva di un condomino, a causa della mancata esecuzione dei lavori di ripristino da parte di questi, è solo lui che si deve fare carico della spesa.  

[1] C. App. Genova, sent. n. 417/2020. 

Buongiorno direi che è stato tralasciato l’aspetto penale previsto dagli artt.676 e 677 cp.

Puoi trovare maggiori informazioni nei seguenti articoli: -Caduta intonaco balcone: è reato? https://www.laleggepertutti.it/279075_caduta-intonaco-balcone-e-reato -Rovina di edifici o di altre costruzioni https://www.laleggepertutti.it/codice-penale/art-676-codice-penale-rovina-di-edifici-o-di-altre-costruzioni -Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina https://www.laleggepertutti.it/codice-penale/art-677-codice-penale-omissione-di-lavori-in-edifici-o-costruzioni-che-minacciano-rovina

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