Poteri del condomino in merito ai lavori da fare sul proprio terrazzo: la copertura del balcone può essere sostituita liberamente?

Hai intenzione di fare lavori di isolamento sul tuo balcone e, per l’occasione, intendi cambiare le mattonelle del rivestimento esterno, in modo da rendere l’ambiente più accogliente. Saranno pertanto diverse rispetto a quelle dei balconi degli altri appartamenti. Ti chiedi però se, prima di eseguire tale modifica, devi chiedere l’autorizzazione all’assemblea o all’amministratore. Non vorresti, infatti, alterare l’aspetto estetico della facciata del palazzo, per quanto si tratti di un’area non visibile dal basso. 

Cosa prevede la legge a riguardo? Il condominio deve approvare il cambio mattonelle sul balcone? Cerchiamo di fare chiarezza sul punto.

Come noto, i balconi possono essere di due tipi. Ci sono i balconi aggettanti, che sono sospesi in aria ed aperti su tre lati: sono un prolungamento dell’appartamento che sporge al di là della parete verticale del palazzo. Ci sono poi i balconi incassati, che sono invece ricavati dai muri stessi dell’edificio per cui risultano chiusi per due o tre lati dalla stessa facciata condominiale.

La proprietà dei balconi aggettanti è del condomino a cui il balcone inerisce, circostanza resa ancora più evidente dal fatto che la superficie dello stesso incide sulla volumetria dell’appartamento e sul calcolo del relativo prezzo di vendita.

Solo gli elementi decorativi e architettonici, in quanto abbellimento per l’intero stabile, e quindi elemento che ne impreziosisce il valore commerciale complessivo, sono di proprietà del condominio e quindi le relative spese vanno ripartite tra tutti i proprietari.

Nel balcone incassato, invece, la proprietà esclusiva riguarda solo la parte superficiale, ossia il piano di calpestio. Per il resto, le spese devono essere divise tra i due condomini del piano sovrastante e di quello sottostante.

Tutto ciò ci introduce meglio nel problema e consente già di comprendere se il condominio deve approvare il cambio di mattonelle sul balcone. 

Poiché si tratta di parti di immobile di proprietà esclusiva, la sostituzione del rivestimento superiore del balcone, quello destinato cioè al calpestio e che funge anche da coperta e isolante alle parti inferiori, dipende solo dalla scelta del proprietario dell’appartamento. Questi, di conseguenza, non deve chiedere l’autorizzazione né all’assemblea, né all’amministratore del condominio. La logica conseguenza di tale ragionamento, però, riguarda l’aspetto economico: difatti, anche la spesa ricade per intero sul condomino titolare dell’appartamento, il quale non potrà dividerla con il condomino del piano di sotto.

Come tutti gli interventi sul balcone, anche quello relativo alle mattonelle, seppur come visto può essere fatto liberamente dal proprietario, non può incidere con l’aspetto estetico dell’edificio andando a cozzare con gli altri appartamenti. Ma questa valutazione deve essere fatta tenendo conto di ciò che un terzo qualsiasi potrebbe percepire dall’esterno. Il che significa che, trattandosi di un’area non visibile agli estranei (ad esempio, a chi cammina per strada), non ci sarà neanche alcun problema a realizzare i lavori con un materiale o dei colori differenti da quelli degli altri condomini.

Il tutto deve comunque avvenire nel rispetto del regolamento di condominio, il quale andrà sempre consultato per verificare se sussistono prescrizioni differenti che pongano limiti ai condomini. In verità, previsioni di tale tipo avrebbero ragion d’essere solo in presenza di un regolamento approvato all’unanimità. Quello, infatti, deliberato a maggioranza in assemblea non può incidere sulle libertà e sui diritti dei proprietari individuali. 

Diverso sarebbe il discorso se la sostituzione dovesse riguardare anche i frontalini, ossia quella parte di rivestimento del sottobalcone che si affaccia sulla facciata esterna del palazzo e che, in quanto tale, ne costituisce un elemento architettonico. Tale area, infatti, è di pertinenza condominiale sicché la decisione sui lavori spetterà all’assemblea e la ripartizione della relativa spesa avverrà in base ai millesimi di tutti i condomini.

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