Alzi la mano chi non ha notato, vivendo in una casa di condominio delle chiazze di bagnato o dei veri e propri gocciolamenti sul soffitto della propria abitazione: si tratta delle infiltrazioni dal piano superiore.

Fatto sicuramente noioso, non c'è che dire, ma oltre che noioso il fatto dannoso potrebbe portare con sé un po' di grattacapi.

Insomma, la situazione può risolversi in modo molto semplice, ossia individuazione del responsabile eliminazione del fenomeno e risarcimento del danno, ovvero assumere contorni più complicati in ragione della possibile implicazione di più soggetti.

La prima cosa da fare avvistata l'infiltrazione dal piano superiore è quella di avvisare immediatamente l'amministratore di condominio.

Caso per caso, poi, bisogna valutare se sia opportuno comunicare il fatto anche ad uno o più vicini, ovvero solamente a loro.

Quando comunicare il fatto all'amministratore?

Nel caso di abitazione sottostante un lastrico solare o tetto in uso e proprietà comune (anche per l'ipotesi di lastrico o terrazzo o livello in uso esclusivo); nell'ipotesi di unità immobiliare sottostante una parte comune dell'edificio (es. box auto sottostante il cortile comune, ecc.).

In buona sostanza l'amministratore condominiale deve essere informato delle infiltrazioni d'acqua provenienti dal piano superiore tutte quelle volte in cui sia chiaro o comunque probabile che il danno proviene da una parte comune. Come si dirà a breve, prudenza impone di comunicare all'amministratore ogni infiltrazione che si manifesta nell'abitazione.

Quando avvisare dell'infiltrazione dal piano superiore i propri vicini?

Il condòmino deve avvisare i propri vicini tutte le volte in cui appare probabile o comunque è possibile che il danno da infiltrazioni da piani sovrastanti provenga da parti di proprietà esclusiva.

Il danno proviene da parti di proprietà o uso esclusivo quando:

In tali casi, è bene comunque avvisare l'amministratore.

In relazione al lastrico/terrazzo non è solamente consigliabile, ma addirittura doveroso, stante la corresponsabilità del condominio nella manutenzione di quella parte di edificio che funge da copertura dell'edificio (o di una sua parte); in relazione alla altre ipotesi il coinvolgimento dell'amministratore è necessario fintanto che non sia acclarato che il danno proviene da parti di proprietà esclusiva e comunque per l'eventuale attivazione della polizza assicurativa, ove la stessa coprisse qual danno.

=> Infiltrazioni d'acqua: l'amministratore invia il tecnico per l'ispezione.

In tal caso le alternative sono due:

La seconda ipotesi è solitamente quella più ricorrente.

Non che il rimborso della spesa urgente sia di rarissima ricorrenza, ma indubbiamente la sollecitazione è la forma più usuale di pungolo verso l'amministratore negligente.

In ognuno di questi casi resta salvo il diritto degli altri condòmini (quelli non danneggiati) di agire verso il mandatario per i danni da essi subiti, ossia per quelli direttamente riconducibili alla sua inerzia nel prevenire/fare aggravare l'infiltrazione.

L'eventuale misura della responsabilità dell'amministratore va valutata caso per caso.

Com'è noto il danno da infiltrazioni è ricompreso nell'ambito delle ipotesi di responsabilità per danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.).

Per individuare chi debba pagare, quindi, è necessario individuare il custode (proprietario, utilizzatore ed alle volte anche conduttore) dei beni dai quali il danno proviene.

Se il danno proviene da tubazioni a servizio di un'unità immobiliare (ad esempio di un bagno), allora il responsabile sarà il titolare dell'abitazione di riferimento.

Se il danno deriva da un lastrico/tetto in uso e proprietà comune o da condotte condominiali, allora il risarcimento dovrà essere domandato al condominio.

Se il danno proviene da un lastrico in uso esclusivo ovvero in uso e proprietà esclusiva, salvo rigorosa dimostrazione della responsabilità dell'usuario o del condominio, vi sarà una responsabilità concorrente ai sensi dell'art. 2051-2055 c.c. di entrambe le parti: responsabilità che nei rapporti interni tra queste parti andrà ripartita ai sensi dell'art. 1126 c.c. (si veda in tal senso Cass. SS.UU. n. 9449/2016).

Tanto se il condominio è munito di polizza assicurativa, tanto se la polizza è attivata anche solamente per un'unità immobiliare dal condòmino custode, la compagnia assicurativa interviene per manlevare l'assicurato, ma il responsabile verso il danneggiato resta sempre e comunque il titolare del bene dal quale proviene il danno.

In ultima istanza è utile sapere cosa accade in presenza di un contratto di locazione. Tale contratto ha una propria rilevanza sia nell'ipotesi in cui ad essere danneggiato è il conduttore, sia per il caso in cui è il conduttore a potere assumere il ruolo di responsabile.

Nel primo caso, la giurisprudenza è costante (Cass. 31 agosto 2011, n. 17881, Trib. Arezzo 27 luglio 2017 n. 903) nell'affermare che l'infiltrazione rappresenta una molestia di fatto (art. 1585, secondo comma, c.c.) che dà al conduttore danneggiato azione autonoma verso il custode del bene dal quale proviene.

Così, ad esempio, se il danno infiltrazioni d'acqua dal piano superiore è causato da un bene condominiale, il conduttore avrà azione diretta contro il condominio.

Il conduttore, tuttavia, può essere responsabile (Cass. 27 ottobre 2015 n. 21788) ove il danno da infiltrazioni sia causato da beni sui quali ha potere di vigilanza e custodia (es. tubo flessibile di un impianto di lavatrice).

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Salve vorrei sapere cosa si intende per"il titolare dell'abitazione di riferimento". Grazie

Buongiorno mesi fa abbiamo riscontrato un danno nell'appartamento sottostante al nostro per perdita d'acqua riveniente dal nostro bagno, si tratta di seconde case (condominio di villeggiatura) per cui la perdita è stata riscontrata a distanza di mesi dall'inizio del problema. Abbiamo effettuato un primo intervento idraulico a nostre spese che purtroppo non è stato risolutore. A distanza nuovamente di mesi abbiamo incaricato un nuovo idraulico che ha sostituito del tutto le vecchie tubature e rifatto tutto il pavimento del nostro bagno nonchè sanato i danni riscontrati nell'appartamento sottostante. la spesa complessiva è stata pari a 4.125 euro il perito dell'assicurazione condominiale visti i danni e l'intervento correttivo ci ha liquidato un rimborso parziale pari a 2.990 euro. Ora il condomino sottostante pretende che il rimborso vada a lui versato e che lui avrebbe poi incaricato un idraulico di sua fiducia solo successivamente per il ripristino. Chiedo cosa imponga la legge dato che il ripristino era urgente e ci è stato sollecitato con pressione. Inoltre l'assicurazione ci ha messo parecchi mesi a corrispondere l'indennizzo l'inquilino avrebbe aspettato per mesi senza poter fruire dell' appartamento. Grazie

Segnalata al proprietario la perdita proveniente dall'appartamento del piano superiore, la legge impone al proprietario il dovere di adottare tutte le misure idonee a ridurre la perdita tipo non usare la doccia o il bidet ad esempio o non esiste alcun dovere in capo al danneggiante salvo quello di chiamare un idraulico e ripristinare lo stato dei luoghi danneggiati?

Un anno fa abbiamo affidato il rifacimento del terrazzo ad una ditta. ora c'e stata una infiltrazione al mio appartamento sottostante sia sul soffitto e sulla parete la ditta è stata richiamata alla riparazione. ora la tinteggiatura spetta alla ditta solo sulle pareti macchiate o intera stanza??

Avvertito l'Amministratore di condominio da mesi di un'infiltrazione d'acqua del piano attico superiore, lo stesso mi risponde che lui non può fare niente poiche i proprietari sono deceduti. In tanto con le abbondanti pioggie di questi gg. la situazione si è aggravata. Io ho inviato una lettera di diffida all'amministratore senza avere alcuna risposta. In questo caso così ingarbugliato poiche sull'appartamento vi sono debiti per oltre 30.000€ e gli eredi non hanno fatto successione, io cosa posso fare?

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Per i danni da infiltrazioni nell'autorimessa privata risponde in solido anche la compagnia assicurativa. La sentenza del Tribunale di Benevento n. 507 del 15 febbraio 2014 torna ad occuparsi di infiltrazioni

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