Quando la ristrutturazione e il rifacimento di una pavimentazione rientra tra la manutenzione ordinaria e quando invece vira verso la straordinaria? Implicazioni e tipologia di titoli abilitativi

Il rifacimento (cambio) o la ristrutturazione delle pavimentazioni è pratica edilizia sempre molto gettonata, in particolare perché ci sono davvero svariate possibilità di agevolazioni fiscali che ben si sposano con un lavoro anche molto articolato.

Oggi, però, dopo aver visto quali bonus edilizi si possono 'sfruttare' per le ristrutturazioni dei pavimenti (esterni), ci focalizziamo sulla parte 'urbanistica', cioè la qualificazione dell'intervento - che si 'divide' tra manutenzione ordinaria e straordinaria - e le varie implicazioni, a livello di titoli abilitativi da richiedere prima di iniziare con l'intervento, onde evitare spiacevoli sorprese in corso d'opera.

Un conto è una semplice ristrutturazione, ad esempio tramite la posa di un nuovo rivestimento magari anche appoggiato sul preesistente, un altro la sostituzione integrale della pavimentazione, cioè l'eliminazione/rimozione della vecchia (massetto incluso) con posa di nuova pavimentazione magari 'condita' da riscaldamento con sistemi radianti per andare anche a prendere i bonus energetici.

Non solo: bisogna sempre distinguere anche tra pavimentazioni esterne o interne. Vediamo.

Si possono eseguire senza alcun titolo abilitante (quindi in regime di AEL, ex art.6 comma 1 lett.a) e art.3 comma 1 lett.a)), ma con i limiti che può imporre il Comune le opere di:

* Per indice di permeabilità si intende il rapporto tra la superficie permeabile e la superficie territoriale (indice di permeabilità territoriale) o fondiaria (indice di permeabilità fondiaria).

Prima di effettuare qualsiasi tipo di intervento, consigliamo di 'dare un occhio' al regolamento edilizio del proprio comune, perché può prevedere prescrizioni per le opere di pavimentazione soprattutto in centro storico (Zona “A”) ed in altre aree, (per es.: caratteristiche del materiale, tipologia, ecc.).

Se l'intervento rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaria, invece, allora serve la CILA (asseverata con progetto, art.6-bis del TUE).

Ma quando incorriamo in questa particolarità? La manutenzione straordinaria riguarda le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.

Si tratta quindi di interventi più invasivi, ma senza aumentare (ampliare) il volume dell'edificio. Esempio: se, per rifare i pavimenti, si va a demolire e rimuovere la preesistente, sostituendo il massetto, questa è una manutenzione straordinaria assentibile con CILA.

C'è poi da considerare il cambio di destinazione d'uso eventualmente collegato al lavoro di ristrutturazione. Allo stato attuale ricadono nella manutenzione straordinaria - assentibile con CILA - anche i cambi di destinazione d'uso non rilevanti, cioè 'dentro' la stessa categoria funzionale. 

Le categorie, in tutto, sono 5: residenziale, turistico ricettiva, produttiva-direzionale, commerciale e agricola.

Quindi: se la ristrutturazione del pavimento comporta la trasformazione di un bar in ristorante, va bene la CILA, perché siamo 'dentro' la stessa categoria. Se invece vado a trasformare un bar in appartamento (con lavori inerenti i pavimenti), allora mi servirà il permesso di costruire (vedi sotto), perché 'usciamo' dalla categoria.

Il TAR Puglia-Lecce (257/2020) pronunciandosi su un ordine di demolizione relativo ad un piazzale di cemento di circa 200 mq. sul quale poggiavano due gazebo, ha precisato che gli interventi di pavimentazione esterna, anche ove contenuti entro i limiti di permeabilità del fondo, sono realizzabili in regime di edilizia libera soltanto laddove presentino una entità minima, sia in termini assoluti, che in rapporto al contesto in cui si collocano e all'edificio cui accedono.

Solo in presenza di queste condizioni tali opere possono infatti ritenersi realmente irrilevanti dal punto di vista urbanistico ed edilizio.

In aggiunta al rispetto dei limiti di permeabilità, ai fini dell’esclusione della necessità del titolo edilizio occorre valutare l’entità dell’intervento sia con riferimento alle sue dimensioni, sia con riferimento all’ambito in cui lo stesso sia stato realizzato, in relazione all’edificio a cui le opere si riferiscono.

Esempio a corredo: il permesso di costruire è obbligatorio in caso di pavimentazione con colata di cemento o mattonelle al posto del prato, visto che va a trasformare lo stato del cortile per materiali impiegati e dimensioni delle opere realizzate.

Il permesso di costruire serve, inoltre, se con la pavimentazione esterna vi è anche il cambio di destinazione d’uso dell’area (ad. es. da giardino a ristorante, come visto sopra).

Se l’intervento di pavimentazione interna ed esterna:

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