Com'è noto, infatti, ai sensi dell'art. 873 c.c., tra le costruzioni deve essere mantenuta una distanza minima di tre metri su fondi anche non contigui. Distanze maggiori possono essere stabilite da leggi speciali (art. 9 del D.M 1444/68) e dai regolamenti edilizi comunali.

Ci si è chiesti in dottrina e giurisprudenza cosa si intenda per "costruzione" ai fini della disciplina sulle distanze ovvero se rientrino in tale definizione anche le strutture accessorie di un fabbricato, quali portici, ballatoi, tettoie, scivoli carrai e scale esterne.

In generale, "ai fini dell'osservanza delle norme sulle distanze legali tra edifici, la nozione di costruzione deve estendersi a qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazioni dell'opera" (Consiglio di Stato, sez. IV, 02 marzo 2018, n. 1309).

Conseguentemente, anche le strutture accessorie di un fabbricato vanno considerate costruzioni ai fini del computo delle distanze se ed in quanto presentano i connotati di consistenza e stabilità (Cons. Stato, sez. IV, sent., 4 marzo 2014, n. 1000; Cassazione civile, sez. II, 30 gennaio 2007 n.1966; T.A.R. Basilicata, 7 dicembre 2017, n. 760; Tar Basilicata, 19 settembre 2013 n. 574).

Quello che il legislatore ha inteso tutelare, stabilendo una distanza minima tra costruzioni, è la sicurezza e la salute delle persone che potrebbero essere a rischio se si permettessero intercapedini tra fabbricati, dannose perché insalubri per lo scarso passaggio di aria e luce.

Ne deriva che il criterio per valutare se una struttura accessoria debba rispettare le distanze legali previste per le costruzioni è stabilire se l'opera edilizia sia permanente su uno spazio che - in virtù della ratio della norma volta ad assicurare condizioni di salubrità sotto il profilo igienico sanitario - deve risultare libero da qualsiasi ingombro.

Il concetto di costruzione è, dunque, ampio e non si riferisce solo agli edifici bensì a tutte le opere al di sopra del livello del suolo, dotate di caratteri di solidità e compattezza.

Anche la scala esterna è dunque considerata "costruzione" e va inclusa nel calcolo delle distanze tra edifici qualora abbia determinati requisiti.

Su tale argomento, più volte affrontato dalla giurisprudenza, si è occupato recentemente il Tribunale di Roma che, con la sent n. 16687 del 26 ottobre 2021, ha escluso la sussistenza di una violazione delle distanze con riferimento alla collocazione di una scala esterna in ragione delle sue caratteristiche strutturali.

Distanze tra costruzioni e realizzazione di una tettoia

Il proprietario di un appartamento facente parte di un condominio conveniva in giudizio, con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., il vicino proprietario di un appartamento adiacente per avere questi eretto una scala in ferro sul proprio terrazzo in violazione delle distanze previste tra costruzioni.

L'attore rappresentava che la scala era stata collocata dal convenuto a distanza inferiore da quella legale e con un'altezza finale superiore alla sua terrazza a livello tale da consentire di guardare all'interno del suo immobile sì da costituire una turbativa alla privacy ed al godimento dell'immobile.

L'attore spiegava di aver in passato introitato un giudizio avente lo stesso oggetto conclusosi nel 2016 con la conferma da parte della Corte d'Appello di Roma della sentenza del pretore che aveva accertato la violazione della distanza legale ed ordinato la demolizione della scala.

L'attore, pertanto, chiedeva che venisse accertato che la scala fosse la medesima fatta oggetto del giudizio per violazione delle distanze conclusosi nel 2016, smontata dal convenuto nel 2002 (in seguito a procedura introitata per ottenere l'esecuzione della sentenza di condanna alla demolizione del manufatto) e rimontata successivamente nella stessa identica posizione ossia in prossimità del confine con il muro divisorio ed il lastrico solare di proprietà del ricorrente, in violazione delle distanze. Contestava, altresì la violazione delle distanze dalle vedute.

Si costituiva il convenuto contestando l'avversa domanda in fatto ed in diritto chiedendone il rigetto. Mutato il rito e svolte le attività di trattazione della causa, il Tribunale rigettava le domande attoree ritenendo non sussistenti le contestate violazioni delle distanze.

Distanze tra costruzioni e realizzazione di una tettoia

Conformemente al costante orientamento giurisprudenziale in materia, non è rilevante il materiale di cui è costituita l'opera al fine di valutare la sussitenza o meno di una violazione delle distanze bensì esaminare l'idonetà dell'opera ad insistere in maniera permanente su un spazio che deve risultare libero da qualsiasi ingombro.

Non conta dunque se la scala è realizzata in ferro o in muratura, quel che va valutata è l'idoneità dell'opera a realizzare dannose intercapedini.

Vi sono scale in ferro che sono state ritenute dalla giurisprudenza costruzioni rilevanti per verificare il rispetto delle distanze. Come nel caso portato dinanzi alla cognizione del TAR di Milano, (cfr. sent. n.472 del 19 febbraio 2021) ove la scala, pur se costituita da una struttura in ferro con gradini e pianerottoli in grigliato a maglia larga, è stata considerata pienamente rientrante nella definizione di costruzione ai fini delle distanze, poiché destinata a collegare stabilmente il piano terra con il primo piano e, pertanto dotata dei requisiti: dell'elevazione sensibile dal suolo, della consistenza e della stabilità.

Al contrario nel caso di specie, si trattava di una scala "mobile" poiché dotata di rotelle e, dunque, l'elemento di discrimine per escluderla dal calcolo delle distanze non era il materiale di costruzione - anche nel caso di specie si trattava di scala in ferro - bensì la sua inidoneità a formare intercapedini in quanto, essendo movibile e non fissa, veniva accostata al muro di confine solo all'occorrenza presentando rispetto a tale muro autonomia statica e funzionale.

Per il Tribunale, inoltre, ove il proprietario della scala dovesse lasciare la scala in posizione fissa e permanente, tale condotta potrebbe integrare un illecito aquiliano con conseguente condanna al risarcimento dei danni.

Distanze tra fabbricati: quali sono e come si calcolano

Il proprietario gravato da una servitù di veduta se vuole costruire deve rispettare le distanze indicate nell'art. 907 c.c.

Ma cosa si intende per costruzione ai sensi della norma sopra citata?

Secondo giurisprudenza costante, la costruzione rilevante ai sensi dell'art. 907 c.c. non va intesa in senso restrittivo di manufatto in calce, mattoni o conglomerato cementizio, ma può essere costituita da qualsiasi opera che, quantunque ne sia la forma e determinazione, ostacoli l'esercizio della veduta.

Nel caso di specie, l'attore ha contestato che la scala esterna apposta dal vicino confinante consentisse la veduta all'interno della sua proprietà.

Il Tribunale ha rigettato anche tale contestazione relativa all'apertura di vedute non essendovi un manufatto stabile che potesse integrare la fattispecie civilistica di cui all'art. 907 c.c. poiché l'uso della scala era limitato alla specifica funzione di permettere l'accesso al terrazzo del convenuto.

Anche in questo caso, ove il proprietario della scala dovesse lasciare la scala in posizione fissa e permanente in maniera tale da consentire una inspectio diversa e maggiore rispetto a quella comune possibile dal predetto terrazzo, tale condotta potrebbe giustificare un'eventuale futura azione risarcitoria da parte dell'attore.

Si parla di distanze legali tra costruzioni con riferimento ai limiti minimi di distanza che devono separare costruzioni, scavi, muri, fossi, piantagioni e siepi posti su fondi confinanti, nonché di distanze legali tra costruzioni e vedute con riferimento all'affaccio per inspectio e prospectio sul fondo del vicino.

Nel primo caso la legge tutela la salubrità delle persone mediante divieto di creare intercapedini, nel secondo caso si tutela il pieno godimento della proprietà privata in termini di riservatezza e sicurezza.

Le disposizioni in materia sono quelle previste dal codice civile integrate dalle norme previste nei piani regolatori generali e nei regolamenti comunali edilizi i quali potranno disporre distanze diverse da quelle legali purché non inferiori al minimo previsto dalla legge.

Gli articoli del codice civile che vengono in rilievo nel caso di specie sono:

ART. 873 C.C. - Distanze nelle costruzioni: "Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore".

ART. 907 C.C. - Distanze delle costruzioni dalle vedute: "Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza non minore di tre metri, misurata a norma dell'articolo 905.

Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita.

Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia".

Sentenza Scarica TRIBUNALE DI ROMA n. 16687 del 26/10/2021

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