Un condomino ha chiuso il balcone trasformandolo in veranda. Lo poteva fare e, in tal caso, ora dovrà pagare più spese condominiali perché aumentano i suoi millesimi di proprietà?

Nell’ambito di un palazzo in condominio, la chiusura di un balcone con una veranda implica una serie di problemi di natura amministrativa (licenze, autorizzazioni, demolizione), penale (eventuale abuso edilizio), civilistico (modifica dei millesimi, autorizzazione del condominio).

Volendo sintetizzare i passaggi necessari a tale intervento è bene ricordare che:

Cerchiamo di analizzare i principali aspetti che si pongono nel momento in cui un condomino chiude il balcone con una veranda.

La realizzazione di una veranda, attenendo a una parte dell’edificio di proprietà esclusiva (il balcone) non richiede la preventiva autorizzazione dell’assemblea di condominio e il proprietario può serenamente avviare i lavori senza comunicarlo agli altri condomini, ma solo – questo sì – all’amministratore.

Il condomino inoltre deve fare in modo che la veranda:

Solo in tali due casi, l’assemblea potrà chiedere la demolizione della veranda. Il condominio, tuttavia, non potrà agire contro il condomino che ha chiuso il terrazzo se prima lo ha espressamente autorizzato. Pertanto, se è vero che per costruire la veranda non c’è bisogno del consenso dell’assemblea, qualora si voglia comunque chiederlo si potrà ottenere il vantaggio che, successivamente, il condominio non potrà più agire per chiederne la rimozione.

Il secondo aspetto importante della copertura del terrazzo è l’alterazione dei millesimi di proprietà dell’edificio: aumentando la superficie di uno degli appartamenti (quello cioè ove viene costituito tale manufatto), diminuirà necessariamente il valore degli altri immobili dello stabile. Non si dimentichi infatti che i millesimi non sono altro che un valore percentuale di proprietà dell’intero immobile. Con la conseguenza che chi ha coperto il terrazzo dovrà pagare di più di spese condominiali.

Il codice civile prevede tale ipotesi come uno dei possibili casi in cui è diritto degli altri condomini chiedere una revisione delle tabelle millesimali, revisione che può essere approvata, in assemblea, con il voto favorevole di: 1) un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea, 2) che corrisponda ad almeno la metà del valore dell’edificio. Occorre comunque che il valore proporzionale dell’unità del condomino che ha realizzato la veranda risulti alterato per più di un quinto, altrimenti servirà l’unanimità.

Prima di chiudere il balcone ed erigere la veranda è necessaria l’autorizzazione a costruire rilasciata dal Comune. La licenza non può essere subordinata al previo consenso dell’assemblea di condominio, atteso che una cosa è il rispetto della normativa amministrativo-urbanistica, un’altra quella di natura civilistica, attenendo quest’ultima solo ai rapporti con il condominio e non con la P.A. e la collettività.

Se manca l’autorizzazione del Comune, il proprietario commette il reato di abuso edilizio per il quale può essere condannato penalmente, con ordine di demolizione della veranda. Se però l’abuso edilizio si prescrive dopo 4 anni dall’illecito (5 anni se, invece, è stato notificato il rinvio a giudizio), l’ordine di demolizione non si prescrive mai e può essere intimato in qualsiasi momento, anche a distanza di numerosi anni e nei confronti del successivo proprietario dell’immobile.

Se uno dei condomini presenta al Comune la richiesta di permesso di costruire per la veranda, è diritto di tutti gli altri condomini chiedere, con una istanza di accesso agli atti amministrativi, di visionare l’eventuale licenza concessa dalla pubblica amministrazione.

Veniamo ora al problema della distanza della veranda dal balcone del vicino. La legge fissa una distanza minima di tre metri con riferimento alle altre costruzioni prospicienti: in buona sostanza, poiché dopo la costruzione della veranda, la proprietà del condomino risulta proiettata in avanti, è da questa nuova edificazione che si calcola la distanza minima dalla linea di confine con l’altrui proprietà. Dunque la veranda non deve essere a meno di 3 metri con il balcone posto di fronte ad essa.

Differente è il problema relativo ai rapporto con il balcone superiore che potrebbe lamentare una perdita di aria o di affaccio sul cortile. Il codice civile, a riguardo, dispone che «Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia». Questo comma non è applicabile al balcone superiore (che fungerà da tetto della veranda) perché tale balcone (superiore) non ha nessuna veduta esercitabile sul balcone (sottostante), posto nella stessa verticale, (almeno fin quando la veranda rimane nei limiti del balcone inferiore). Infatti, in questo caso la veranda, non limita la veduta in avanti e in “appiombo” del proprietario del balcone sovrastante.

In ogni caso, per appoggiare la veranda alla parte inferiore del balcone del piano superiore è necessario il consenso del proprietario di quest’ultimo.

ho una terrazza di 180 mq posso chiudere un tratto senza il permesso del condoio con una licenza comunale.

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