Garanzia per i vizi della cosa venduta: cos’è e come funziona? I difetti facilmente riconoscibili rientrano nella copertura?

Chi acquista un immobile ha diritto alla garanzia esattamente come avviene per chi compra un elettrodomestico, un’auto oppure un qualsiasi bene di consumo. Di conseguenza, il nuovo proprietario, in caso di difetti dell’abitazione, può pretendere che il venditore gli paghi i danni oppure gli riduca il prezzo. La garanzia, tuttavia, scatta soltanto in presenza di determinati vizi e, in particolare, per quelli di cui il compratore non poteva rendersi conto a un primo esame del bene. Umidità e infiltrazioni d’acqua sono vizi occulti?

Si tratta di una questione molto importante, in quanto solamente i difetti non visibili conferiscono il diritto di invocare la garanzia, mentre quelli palesi escludono la stessa. In pratica, il ragionamento è il seguente: se l’acquirente è in grado di accorgersi della presenza di vizi, allora la garanzia non è dovuta, in quanto non ci si può lamentare di ciò di cui si era già a conoscenza prima; al contrario, se il vizio non è visibile, allora si potrà agire contro il venditore. Umidità e infiltrazioni d’acqua sono vizi occulti? Dipende dalle circostanze.

L’infiltrazione è quel fenomeno per il quale l’acqua presente su una superficie penetra al suo interno. È ciò che accade, ad esempio, con l’acqua piovana che cade sul lastrico solare o su una terrazza: se la superficie non è ben isolata, l’acqua tende a penetrare all’interno e, infine, a manifestarsi nei piani inferiori, danneggiando così le proprietà private.

Questo genere di infiltrazioni sul terrazzo sono dovute alla porosità dei materiali di costruzione o alla rottura di specifiche parti della struttura sovrastante (piccole crepe, a volte anche invisibili).

Più raramente, l’infiltrazione d’acqua è da risalita, nel senso che, anziché provenire dalla superficie superiore, giunge da quella inferiore.

Per legge [1], il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

I vizi di cui parla la legge sono imperfezioni materiali della cosa in grado di incidere sulla sua utilizzabilità oppure sul suo valore, determinate da difetti di fabbricazione, produzione, conservazione, ecc.

Ad esempio, un’auto nuova a cui non funzionano i freni è sicuramente difettosa e, pertanto, l’acquirente ha diritto a chiedere la riparazione o la sostituzione.

Ugualmente, una casa che ha un impianto elettrico guasto presenta un grave vizio che ne impedisce il corretto godimento.

Le parti possono anche mettersi d’accordo per escludere la garanzia, ma il patto non ha effetto se il venditore ha in mala fede taciuto i vizi della cosa.

In pratica, venditore e acquirente possono decidere concordemente di eliminare la garanzia, ma l’esclusione non è valida se il venditore ha agito con dolo, cioè con l’intenzione di mettersi al riparo dai vizi che sapevano essere presenti.

Ad esempio, se il venditore sa che l’appartamento presenta dei difetti strutturali non immediatamente percepibili, il patto con cui esclude la garanzia per i vizi è nullo.

Secondo la legge [2], la garanzia non è dovuta se i vizi erano conosciuti dall’acquirente o erano facilmente riconoscibili, salvo in questo caso che il venditore abbia dolosamente dichiarato che non ve n’erano.

In altre parole, se l’acquirente sapeva che il bene era viziato, allora non potrà poi lamentarsi dei difetti, visto che li ha accettati al momento della conclusione dell’affare.

Ugualmente, se i vizi erano talmente evidenti che chiunque se ne sarebbe potuto accorgere, la garanzia non è dovuta. Così facendo, la legge impone al compratore di prestare almeno un minimo di attenzione al momento della conclusione dell’acquisto.

Ad esempio, chi decide di acquistare un’auto non accorgendosi della vistosa ammaccatura sulla portiera, non potrà poi lamentarsi del difetto, visto che era evidente.

Al contrario, l’evidenza del vizio non esclude la garanzia se il venditore, in mala fede, ha assicurato al compratore che il bene è privo di difetti.

Ad esempio, se l’acquirente si rende conto sin da subito che il tablet che vuole comprare presenta dei problemi, ma il venditore gli assicura che si tratta di un difetto momentaneo, allora in questo caso la garanzia sarà valida perché è stato il venditore a indurre il compratore a credere che il bene fosse “sano”.

È quindi chiaro che la garanzia copre essenzialmente i vizi occulti, cioè quelli non conoscibili o non facilmente conoscibili da parte dell’acquirente. I vizi palesi o quelli facilmente riconoscibili non sono, di norma, garantiti.

È da queste conclusioni che dobbiamo partire per capire se infiltrazioni e umidità sono vizi occulti.

Infiltrazioni e umidità sono vizi occulti solamente se hanno le caratteristiche sopra viste, e cioè se non sono conoscibili o facilmente conoscibili da parte del futuro acquirente.

Ad esempio, se, durante la visita di una casa, l’acquirente non si accorge delle macchie di umidità che si trovano dietro l’armadio, è chiaro che si tratterà di vizio occulto.

Alla stessa maniera, se le infiltrazioni non sono ancora visibili oppure sono nascoste dalla moquette o dalle piastrelle, si tratterà di vizio occulto. Lo stesso dicasi per la perdita d’acqua che ancora non si è resa manifesta, cosa che può avvenire, ad esempio, nell’ipotesi di rottura delle tubazioni interne.

Insomma: infiltrazioni e umidità rappresentano vizi occulti ogni volta che non sono visibili utilizzando l’ordinaria diligenza. Non si può infatti chiedere al futuro acquirente di spostare il mobilio presente nell’immobile per scovare tracce di muffa e umidità, né di far eseguire un controllo delle tubazioni da parte di un idraulico prima di comprare l’immobile.

Certo, si tratterebbe di ispezioni da effettuare in via prudenziale, ma per la legge è sufficiente che il vizio non sia visibile affinché scatti la garanzia.

Email (obbligatoria se vuoi ricevere le notifiche)

 Notificami quando viene aggiunto un nuovo commento

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

Segui il nostro direttore su Youtube

Oppure iscriviti alla nostra newsletter per rimanere sempre aggiornato.

"La Legge per Tutti" è una testata giornalistica fondata dall'avv. Angelo Greco e iscritta presso il Tribunale di Cosenza, N.G.R 243/2016 - N.R. Stampa 1/2016. | © Riproduzione riservata | La Legge per Tutti Srl - Sede Legale Via F. de Francesco, 1 - 87100 COSENZA | CF/P.IVA 03285950782 | Numero Rea CS-224487 | Capitale Sociale € 70.000 i.v. | Codice Univoco: M5UXCR1 | IBAN: IT20N0706280880000000138231 - Swift ICRAITRRTI0